우리 지역 투기과열지구 확인하기

투기과열지구가 뭐고 왜 확인해야 할까요?

투기과열지구는 정부에서 "이 지역은 부동산 투기가 너무 심해서 특별 관리하겠다"고 지정한 곳이에요. 마치 "위험 지역"에 출입 제한을 두는 것처럼, 투기과열지구에는 특별한 청약 규칙이 적용돼요. 내가 사는 곳이나 청약하려는 곳이 투기과열지구인지 모르면 청약 계획이 완전히 틀어질 수 있어요.

투기과열지구에서는 무엇이 달라질까요?

청약 제한이 더 까다로워져요

재당첨 제한 기간이 최대 10년 (일반 지역은 1~5년)

1순위 청약을 위한 조건이 더 엄격해짐

주택 소유 기준이 더 까다로워짐

전매 제한 기간이 길어짐

하지만 예외도 있어요

재당첨 제한 중이어도 투기과열지구가 아닌 민영주택은 신청 가능

가점제 당첨제한은 투기과열지구에서는 적용 안 됨

현재 투기과열지구 목록 (2024년 기준)

🏙️ 서울특별시

강남구: 전체

서초구: 전체

송파구: 전체

용산구: 전체

성동구: 전체

광진구: 전체

동작구: 전체

관악구: 전체

서대문구: 전체

마포구: 전체

영등포구: 전체

양천구: 전체

강서구: 전체

🏘️ 경기도

과천시: 전체

성남시: 분당구

용인시: 수지구

안양시: 전체

의왕시: 전체

🌊 인천광역시

연수구: 전체

쉬운 예시로 이해해보기

예시 1: 강남구 거주 김부장

김부장은 강남구에 살고 있어요. 강남구는 투기과열지구예요. 만약 김부장이 강남구 아파트에 당첨되면 10년간 재당첨 제한을 받아요. 하지만 대구나 부산 같은 일반 지역 아파트에는 재당첨 제한 중에도 신청할 수 있어요.

예시 2: 분당구 거주 박과장

박과장은 성남시 분당구에 살아요. 분당구는 투기과열지구이지만 성남시 중원구나 수정구는 투기과열지구가 아니에요. 같은 성남시라도 구별로 다르니까 정확히 확인해야 해요.

예시 3: 부천시 거주 최대리

최대리는 부천시에 살아요. 부천시는 투기과열지구가 아니에요. 그래서 청약 조건이 상대적으로 완화되어 있어요. 재당첨 제한도 짧고, 1순위 조건도 덜 까다로워요.

투기과열지구 확인 방법

1. 온라인에서 확인하기

국토교통부 홈페이지

www.molit.go.kr

"정책자료" → "부동산" → "투기과열지구 현황"

청약홈

www.applyhome.co.kr

"청약정보" → "청약제도안내" → "투기과열지구"

부동산 포털 사이트

네이버 부동산, 다음 부동산 등에서도 확인 가능

2. 정확한 주소로 확인하기

투기과열지구는 "구" 단위나 "시" 단위로 지정돼요. 하지만 일부 지역은 특정 동만 해당하는 경우도 있으니까 정확한 주소로 확인해야 해요.

확인 순서:

내가 사는 정확한 주소 파악

시·구·동 정보 확인

해당 지역이 투기과열지구인지 확인

지정 시점과 해제 시점 확인

투기과열지구 변화 추이

최근 해제된 지역들

투기과열지구는 부동산 시장 상황에 따라 지정되거나 해제돼요. 최근에는 일부 지역이 해제되기도 했어요.

2023년 해제:

고양시 일산동구, 일산서구

하남시

광명시

구리시

여전히 유지:

강남 3구 (강남, 서초, 송파)

마용성 (마포, 용산, 성동)

과천시

성남시 분당구

투기과열지구에서 청약할 때 주의사항

1. 재당첨 제한 확인

투기과열지구에서 당첨되면 재당첨 제한이 길어요. 특히 분양가상한제까지 적용되면 10년간 제한받아요.

2. 1순위 자격 요건

투기과열지구에서는 1순위 청약 조건이 더 까다로워요:

과거 5년간 다른 주택 당첨 이력 없어야 함

2주택 이상 소유하면 1순위 불가

세대주여야 함

3. 전매 제한

투기과열지구에서 당첨된 아파트는 전매 제한이 길어요. 보통 입주 후 1~2년간 전매가 금지돼요.

4. 대출 규제

투기과열지구에서는 주택담보대출 규제가 강해요:

LTV(담보인정비율) 제한

DTI(총부채상환비율) 제한

DSR(총부채원리금상환비율) 제한

투기과열지구 활용 전략

1. 피해서 가기 전략

투기과열지구를 피해서 주변 지역에 청약하는 방법이에요. 규제가 적어서 당첨 확률도 높고 제한도 적어요.

예시:

강남구 대신 → 강북구, 노원구

분당구 대신 → 중원구, 수정구

과천시 대신 → 안양시 동안구

2. 정면 승부 전략

투기과열지구라도 정말 원하는 곳이라면 도전하는 것도 방법이에요. 다만 충분히 준비하고 각오해야 해요.

준비사항:

높은 경쟁률 각오

긴 재당첨 제한 수용

까다로운 대출 조건 준비

충분한 자금력 확보

투기과열지구 지정 기준

정부에서는 이런 기준으로 투기과열지구를 지정해요:

집값 상승률이 높은 지역

거래량이 급증한 지역

투기 수요가 몰리는 지역

공급 부족이 심한 지역

미래 전망과 대비책

추가 지정 가능 지역

부동산 시장 상황에 따라 새로운 지역이 투기과열지구로 지정될 수 있어요:

급격한 집값 상승 지역

재개발 예정 지역

교통망 확충 예정 지역

해제 가능 지역

반대로 집값이 안정되면 해제될 수도 있어요:

집값 상승률 둔화 지역

공급 물량 증가 지역

경기 침체 영향 지역

정기적으로 확인해야 하는 이유

투기과열지구는 6개월마다 재검토돼요. 그래서 정기적으로 확인해야 해요:

새로 지정된 지역

해제된 지역

조정된 범위

기억해야 할 핵심

투기과열지구 지정 여부는 청약 전략을 완전히 바꿀 수 있는 중요한 정보예요. 내가 사는 곳과 청약하려는 곳이 투기과열지구인지 반드시 확인하세요. 투기과열지구라고 무조건 피할 필요는 없지만, 그에 맞는 충분한 준비와 각오가 필요해요!

🔗 최신 정보 확인하기: 국토교통부에서 투기과열지구 현황 확인하기