부동산 · 대출 정보
2025. 9. 17. 09:53
소득·자산 계산을 왜 정확히 해야 할까요?
소득·자산 계산은 마치 "신호등"과 같아요. 빨간불인지 파란불인지 정확히 봐야 안전하게 지나갈 수 있는 것처럼, 내 소득과 자산이 기준에 맞는지 정확히 계산해야 안전하게 청약할 수 있어요. 1원이라도 기준을 초과하면 부적격 당첨자가 되어 1년간 청약이 제한되니까 정말 정확해야 해요.
소득 기준이 적용되는 청약
✅ 소득 기준 있는 청약
신혼부부 특별공급
생애최초 특별공급
신생아 특별공급
일부 국민주택
❌ 소득 기준 없는 청약
다자녀가구 특별공급
노부모부양 특별공급
일반공급
대부분 민영주택
📊 2024년 소득 기준표
중위소득 100% (기본 기준)
1인 가구: 월 350만원
2인 가구: 월 436만원
3인 가구: 월 500만원
4인 가구: 월 585만원
5인 가구: 월 661만원
6인 가구: 월 738만원
중위소득 130% (특별공급 기준)
1인 가구: 월 455만원
2인 가구: 월 567만원
3인 가구: 월 650만원
4인 가구: 월 760만원
5인 가구: 월 860만원
6인 가구: 월 960만원
중위소득 140% (신혼부부 맞벌이)
2인 가구: 월 612만원
3인 가구: 월 700만원
4인 가구: 월 820만원
5인 가구: 월 930만원
6인 가구: 월 1,035만원
💰 소득에 포함되는 것들
✅ 반드시 포함해야 하는 소득
1. 근로소득
월급, 연봉 (세전 금액)
상여금, 성과급
각종 수당 (직책수당, 야근수당 등)
연장근로수당, 야간근로수당
2. 사업소득
개인사업 소득
프리랜서 소득
부업 소득
도급, 용역 소득
3. 재산소득
임대료 (월세, 전세보증금 이자)
은행 예금 이자
주식 배당금
채권 이자
4. 기타소득
연금 소득
보험금 (연금성)
기타 정기적 소득
❌ 소득에 포함되지 않는 것들
1. 비과세 소득
식대 (월 20만원 한도)
교통비 (월 20만원 한도)
보육수당, 출산장려금
학자금 대출
2. 일시적 소득
퇴직금
보험금 (일시금)
복권 당첨금
증여받은 돈
3. 특별한 경우
육아휴직 급여
출산전후휴가급여
실업급여
기초생활보장급여
소득 계산 단계별 가이드
📝 1단계: 가구원 수 확인
가구원에 포함되는 사람:
신청자 본인
배우자
주민등록표상 세대원
별도 거주하는 배우자
가구원에 포함되지 않는 사람:
분가한 성인 자녀
군 복무 중인 자녀
해외 거주자
📊 2단계: 개인별 소득 계산
근로자 소득 계산법:
연간 총급여 ÷ 12개월 = 월 평균 소득
상여금도 12개월로 나누어 계산
세전 금액으로 계산
자영업자 소득 계산법:
연간 종합소득 ÷ 12개월 = 월 평균 소득
사업소득금액증명원 기준
필요경비 제외한 순소득
💱 3단계: 가구 합산소득 계산
합산 방법:
가구원 개인 소득을 모두 합산
배우자 분리세대라도 합산
미성년 자녀 소득도 포함
쉬운 예시로 계산해보기
예시 1: 신혼부부 (맞벌이)
가족 구성:
남편(30세): 연봉 6,000만원
아내(28세): 연봉 4,000만원
가구원 수: 2명
소득 계산:
남편 월소득: 6,000만원 ÷ 12 = 500만원
아내 월소득: 4,000만원 ÷ 12 = 333만원
합산 월소득: 500 + 333 = 833만원
기준 확인:
2인 가구 맞벌이 기준: 612만원
833만원 > 612만원 → ❌ 기준 초과
예시 2: 신혼부부 (외벌이)
가족 구성:
남편(32세): 연봉 7,200만원
아내(30세): 무소득 (육아휴직)
자녀(1세): 1명
가구원 수: 3명
소득 계산:
남편 월소득: 7,200만원 ÷ 12 = 600만원
아내 월소득: 0원 (육아휴직급여 제외)
합산 월소득: 600만원
기준 확인:
3인 가구 일반 기준: 650만원
600만원 < 650만원 → ✅ 기준 충족
예시 3: 복잡한 가족 구성
가족 구성:
신청자(35세): 연봉 5,400만원
배우자(33세): 프리랜서 연 2,400만원
자녀(10세): 1명
부모님(65세): 연금 월 80만원
가구원 수: 5명
소득 계산:
신청자: 5,400만원 ÷ 12 = 450만원
배우자: 2,400만원 ÷ 12 = 200만원
자녀: 0원
부모님: 80만원
합산 월소득: 450 + 200 + 0 + 80 = 730만원
기준 확인:
5인 가구 기준: 860만원
730만원 < 860만원 → ✅ 기준 충족
자산 기준과 계산법
🏠 부동산 자산
포함되는 부동산:
토지 (공시지가 기준)
건물 (공시가격 기준)
아파트, 주택
상가, 오피스텔
제외되는 부동산:
농지 (일정 규모 이하)
임야 (일정 규모 이하)
공부상 도로, 구거 등
💳 금융자산
포함되는 자산:
예금, 적금
주식, 펀드
채권
보험 (해약환급금)
🚗 기타 자산
자동차 (3,000만원 초과분)
골프회원권
예술품, 귀금속 (고가)
자산 한도 기준
📊 LH 공급 주택 자산 기준
총자산: 3억 3,100만원 이하
자동차: 3,557만원 이하
📊 일반 특별공급 자산 기준
대부분 자산 기준 없음
소득 기준만 적용
계산 시 주의사항
⚠️ 소득 계산 주의점
1. 계산 기간
신청일 기준 직전 1년간
휴직 기간도 포함
중간 이직 시 합산
2. 세전/세후 구분
반드시 세전 소득으로 계산
실수령액이 아님
각종 공제 전 금액
3. 맞벌이 기준
부부 모두 소득 있어야 함
한 명이 전체의 30% 이상 벌어야 함
두 조건 모두 충족해야 맞벌이
⚠️ 자산 계산 주의점
1. 평가 기준
부동산: 공시가격 기준
금융자산: 잔액 기준
평가일: 신청일 기준
2. 부채 공제
금융기관 대출만 공제
개인간 대출 불인정
증빙 서류 필요
직업별 소득 계산법
👔 일반 직장인
근로소득원천징수영수증 확인
총급여액 ÷ 12개월
상여금 포함하여 계산
🏢 공무원
봉급 + 각종 수당
정근수당도 포함
12개월로 나누어 평균
🚛 자영업자
종합소득세 신고서 기준
사업소득금액 확인
필요경비 제외한 순소득
💻 프리랜서
사업소득 또는 기타소득
원천징수영수증 합산
계약서별로 구분 계산
👩⚕️ 의사, 변호사 등 전문직
사업소득으로 계산
전문직 특성 고려
연간 소득의 월평균
계산 도구 활용법
🖥️ 온라인 계산기
청약홈 소득계산기
LH 소득계산기
국세청 홈택스
📱 모바일 앱
청약홈 앱
근로소득간이세액표 앱
계산기 앱 활용
📊 엑셀 활용
월별 소득 정리
자동 합계 계산
비교 분석 가능
증빙 서류 준비
📄 소득 증빙 서류
근로소득원천징수영수증
사업소득금액증명원
종합소득세 신고서
재직증명서
📄 자산 증빙 서류
부동산등기부등본
재산세 과세증명서
금융거래내역서
보험증권 사본
실수 방지 체크리스트
✅ 소득 계산 체크
[ ] 가구원 수 정확히 파악
[ ] 세전 소득으로 계산
[ ] 모든 소득원 포함
[ ] 맞벌이 기준 확인
[ ] 12개월 평균으로 계산
✅ 자산 계산 체크
[ ] 공시가격 기준 사용
[ ] 부채 공제 적용
[ ] 모든 자산 포함
[ ] 평가일 기준 확인
전문가 도움 받기
🏦 은행 상담
주택담보대출 상담 시
소득 증빙 관련 조언
DSR 계산 도움
💼 회계사 상담
복잡한 소득 구조
사업자 소득 계산
세무 관련 조언
🏢 청약 상담소
LH 상담센터
청약홈 고객센터
견본주택 상담
기억해야 할 핵심
소득·자산 계산은 청약의 "합격선"을 결정하는 중요한 기준이에요. 1원이라도 틀리면 부적격 처리될 수 있으니까 정말 정확해야 해요. 계산이 복잡하거나 애매한 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요. 무엇보다 정직하고 정확하게 계산해서 안전하게 청약하세요!